Vous souhaitez placer un capital ou investir à crédit dans l’immobilier pour votre futur ?

Ce n’est pas l’état ou un tiers qui s’occupera de vous et vous l’avez bien compris.
L’immobilier est un puissant outil d’enrichissement cependant les possibilités sont très nombreuses et les risques bien présents.

L’immobilier c’est simple et sans risques ou c’est très risqué ?
Vous avez tous un proche qui vous a vendu les points forts de l’immobilier et d’autres personnes la catastrophe des impayés.
La vérité se situe probablement entre ces deux points de vue, comme tout véhicule d’investissements, il possède ses forces et ses faiblesses.

Une mauvaise ou bonne expérience dépend de vous et vos réactions, un de mes projets immobiliers vous fera peut-être faire des nuits blanches, ce n’est pas cela qu’il faut viser !
Chacun a une vie différente avec des expériences vécues qui doivent être prises en compte dans votre projet immobilier.

Bon d’accord, et on fait quoi ? Et comment ?
Scpi, SCI, achat revente, Airbnb, collocation, crowfunding, une multitude d’informations vous perd sur la toile !

Dans cet article je vais simplifier tout ce qui n’a pas besoin d’être complexe dans le but de vous donner une vision plus claire sur le type d’immobilier qui peut vous correspondre.

Vous devez être à l’aise avec votre investissement, vous pouvez le voir comme un partenaire, l’immobilier c’est généralement un placement moyen, long terme, on investit par pour 2 ans !
Avec un projet qui va nous suivre pendant plusieurs années, voire dizaines année il vaut mieux qu’il soit bien ficelé pour être votre allié et non un boulet que vous allez trainer.

Les émotions sont toujours présentes, encore et toujours !
Si vous sortez trop loin de votre zone de confort avec un projet trop gros par rapport à vos compétences du moment, vous risquez de vivre des situations compliquées et ne pas faire les bons choix.

À travers mes expériences, j’ai été confronté aux bons et mauvais côtés de l’immobilier et plus précisément à l’énergie que cela va absorber chez vous. Cela me permet de vous exposer les aspects positifs et négatifs des principaux types d’investissement immobilier et l’énergie qu’ils consomment, car le 100% passif ça n’existe pas.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Voici les principaux atouts de l’immobilier, mais ne vous en faites pas je ne suis pas un fervent défenseur de la « pierre » , j’aborde les aspects négatifs par la suite.

  • L’immobilier, c’est avant tout une valeur tangible qui est liée à un besoin primaire, se loger. La demande sera toujours présente, tant que notre planète est toujours viable …

  • Avoir du patrimoine immobilier c’est ce qui permet également de stabiliser votre patrimoine, car sa volatilité est beaucoup plus faible que les autres actifs.

    La volatilité du marché est très différente selon les pays, étudiez bien cela. Par exemple le marché Francais sera beaucoup plus stable que le marché américain

  • L’avantage ultime de l’immobilier pour moi c’est l’effet de levier, il permet de vous enrichir sans placer de gros capitaux avec l’argent de la banque et des locataires.

    L’enrichissement rapide n’est pas si simple, c’est donc un levier très fort sur le long terme, 15 a 20 ans en général.

    Pour exemple, lors de mon dernier projet immobilier j’ai emprunté 360.000€ avec un apport de 3800€, soit environ un levier de 100 …

    Le projet s’autofinance et dans 20 ans je pourrais récupérer les 360.000€ en vendant le bien en ayant investi uniquement 3800 euros de ma poche.

    (Je n’ai pas pris en compte les facteurs externes à la vente car c’est seulement un exemple pour vous montrer le raisonnement du levier)

Mais alors, ou se cache le risque ?

Les risques sont rarement mis en avant, pourtant ils sont nombreux.
L’immobilier est un des seuls placements ou vous pouvez perdre plus que votre « mise » .

  • Si vous avez déjà acheté ou vendu de l’immobilier, vous vous êtes confronté à la faible liquidité de ce type d’actif.La faible liquidité c’est le fait de ne pas pouvoir vendre ou acheter rapidement (surtout en France), en effet la chaine est longue, acheteurs, vendeurs, notaire, mairie et d’autres rallongent le processus et créer une dépendance.Si vous avez un besoin urgent de vendre c’est très difficile, l’investissement immobilier ce n’est pas du court terme.De plus les crises peuvent également bloquer la chaine et geler le marché de l’immobilier, la crise autour du COVID l’aura mis en évidence…La liquidité est plus ou moins faible selon le marché ou vous opérez, si vous achetez un studio bien placé sur Paris, cela se vendra facilement contrairement à un petit logement dans la campagne.

  • Vous le savez nous sommes dans un des pays les plus taxés, l’immobilier est frappé de plein fouet par les taxes car il est très simple à fiscaliser.Le risque vient du fait que vous ne pouvez pas changer votre stratégie immobilière facilement et rapidement, sans oublier que les frais de notaires sont présent à chaque acquisition (même si c’est entre vous et votre SCI…).Les niches fiscales sont en constant changement en fonction des besoins de l’état, il faut toujours rester attentif aux changements pour s’adapter.Sachant que si la pression fiscale devient trop forte vous ne pouvez pas prendre votre bien sur le dos et changer de pays …Le risque fiscal est à surveiller de près !

  • Acheter un bien trop cher, avoir des défauts de loyer, mal quantifier ses travaux, avoir des surprises et vices cachés, c’est aussi les choses qui peuvent arriver.Le problème dans l’immobilier c’est que les erreurs ça coute très cher et que vous ne pouvez pas vous débarrasser d’un bien immobilier facilement, surtout en cas de problème !Vous pouvez perdre bien plus que votre investissement et cela peut trainer des années. Il existe de multiples moyens pour diminuer ces risques mais il ne faut pas les nier, l’immobilier ce n’est pas la recette miracle sans risques.

  • L’immobilier peut devenir énergivore, j’en ai fait l’expérience alors soyez très prudent ! Si aujourd’hui vous avez déjà peu de temps disponible avec votre business vous devez être particulièrement attentif à ce point.Dans mon cas je peux vous comparer un studio étudiant sans travaux et bien placé sur Montpellier, il ne me demande que 2 jours de gestion par an.

    Un autre investissement est un immeuble avec rénovation où j’avais estimer la charge de gestion des artisans et autres taches à 2 jours par mois mais forcement la rénovation c’est du risque en plus !
    J’ai vu la gestion fortement augmenter pendant la phase de travaux, elle a été multipliée cinq par rapport à mon prévisionnel.

Il est donc très important de définir le temps, l’énergie, l’envie avant de se lancer ! Car une fois lancé, c’est comme un avion en bout de piste, impossible de s’arrêter, il faut décoller !

Quel type d’investissement immobilier pour moi ?

Il est important de définir plusieurs paramètres qui vous sont propres.

– Quel est le temps que vous souhaitez allouer à ce projet ? Quelles énergie voulez vous utiliser dans le projet ?
(Vie de famille, entreprises à gérer, voyages, déplacements professionnels, et bien d’autres activités d’une vie doivent orienter votre choix)

Certains aiment travailler sur leur projet immobilier et y allouent du temps, d’autres voient cela uniquement comme un investissement X ou Y.
Il n’y’a pas de bonnes ou mauvaises visions, la bonne vision c’est la vôtre, si vous ne voulez pas investir de temps dans le projet, une solution plutôt passive sera bien évidemment à privilégier.

– Votre expérience va définir la taille de votre projet.

Si vous avez une expérience plutôt faible, je vous conseille de commencer petit ! En effet vos erreurs et le stress seront faibles sur un petit projet qui reste dans votre zone de confort. Vous construisez une pyramide, les premières bases doivent être solides et agréables, cela ne doit pas devenir un générateur de stress !

Alors je veux de la rentabilité et du 100% passif vous me direz ! Mais cela n’existe pas, ou alors n’hésitez pas a me donner l’astuce 😉

Comme tout investissement la rentabilité est de paire avec le risque.

 

J’observe deux types d’investisseurs : 

– D’un côté, les personnes souvent salariés ou sans gros business qui empruntent sur des projets rentables, avec un type exploitation du type location courte durée, collocation , immeuble avec gros travaux en prenant des risques. Ce types d’investissement prend également du temps je peux vous le dire !
Mais pour ces personnes c’est un moyen de se construire un patrimoine à côté de leur job sans capital.
Ces personnes n’ont pas forcement de gros capitaux ils sont donc obliger de prendre du risque et du temps pour développer leur patrimoine avec peu d’apport.

– De l’autre coté, on trouve des personnes qui ont du cash disponible et déjà des business qui fonctionnent bien, des cadres supérieures avec des revenues confortables.
Ces personnes peuvent mettre de l’apport sans problème et n’ont pas le temps de gérer cela, c’est un placement passif pour eux.
Ils auront tendance à prendre moins de risques que le premier groupe.

Pour ma part j’ai commencé en prenant du risque “le groupe 1”, maintenant je m’oriente sur des investissements immobilier moins risqués et plus passif.

Chaque type d’investissements immobilier à ses forces et ses faiblesses :

L’immobilier physique, c’est lorsque vous détenez le titre de propriété, au sein de l’immobilier physique on notera deux types différents :

– L’immobilier patrimonial a pour but garantir la valeur du bien sur le long term. Principalement dans une grande ville, dans une zone attractive, ce qui vous apporte la sécurité grâce à la forte demande locative. La revente sera plus simple que dans une zone moins tendue.
L’inconvénient ce sera une rentabilité plus faible 3-6% brute et donc le besoin d’un apport pour investir à crédit.

– L’immobilier d’investissement, son objectif est de trouver du rendement supérieur à 8% en général, car cela veut dire que votre investissement s’auto finance ou est très proche de cet objectif.
Vous allez devoir sortir des grandes villes ou alors choisir des modes d’exploitation plus risqués comme la location courte durée, la collocation, la location de bureaux … La rentabilité brute est entre 8 et 15%, cependant cela peut vous prendre plus de temps, d’énergie et le risque sera plus fort que l’immobilier patrimonial.
L’avantage c’est que vous n’avez pas besoin de gros capitaux pour investir, c’est la banque qui vous prête l’ensemble des dépenses liées au projet.

 

Attention à la rénovation, peu importe le type de bien, elle est forcément adossée à du risque. D’une part les artisans et leurs risques intrinsèques, mais aussi les surprises liées à la rénovation, car il est IMPOSSIBLE de tout prévoir avant, les visites ne permettent pas de voir derrière les murs, croyaient en mon expérience …

La rénovation c’est souvent le moyen d’acheter des biens décotés et créer du déficit foncier ou des charges pour réduire l’imposition, mais attention aux risques, si vous n’avez pas le temps ou l’expérience nécessaires faites appel à plusieurs professionnels de confiance. Si c’est votre premier projet, je vous déconseille une rénovation importante.

 

Qui dit immobilier physique, dit gestion locative.

L’immobilier physique doit comporter une partie gestion des locataires et l’entretien des biens, vous pouvez le faire vous-même au début pour quantifier les taches, mais personnellement je préfère déléguer maintenant, je n’ai plus envie de dépenser du temps et de l’énergie pour cela.

Trouvez le bon partenaire et faite des mini audits régulièrement pour vous assurer que le travail est bien fait.
Les garanties loyers impayées GLI sont souvent proposées par les agences, n’oubliez pas que la garantie VISALE est gratuite et garantie par l’état (pour les moins de 30 ans). I
l existe plusieurs moyens de bien se couvrir contre les impayés, cependant si vous louez un bon produit dans une zone attractive, ce risque est très faible.
C’est du commerce, si vous vendez de mauvais produits forcement vous aurez des problèmes avec vos clients.

L’immobilier papier vous permet d’investir dans l’immobilier sans posséder le bien lui-même, mais des parts de sociétés, fonds, cela ne demande pas beaucoup d’efforts et de temps pour la gestion.

Les risques sont toujours présents, cependant ce sont des investissements plus passifs comparé à l’immobilier physique.
Vous pourrez principalement investir dans les SCPI et les SIIC (REIT)  :

– Les SCPI avaient un rendement de 4,5% en 2019 (avant impôts). Cela peut vous donner une idée pour vous projeter dans vos calculs.
L’avantage des SCPI c’est que vous pouvez en acheter à crédit et donc utiliser le levier du crédit, mais attention aux frais d’entrée et la possibilité de sortie.
(Attention à la fiscalité, préférez une intégration dans une assurance vie ou un achat en nue propriété selon votre situation)

– Les SIIC sont des Société d’Investissement Immobilier Cotée, leur valeur est négociée sur les marchés comme une action d’entreprise.
On ne peut pas faire de crédit pour acheter des SIIC, le levier crédit n’est donc pas utilisable.
On notera que les SIIC sont corrélé aux marchés actions, cela veut dire quelles ne diversifient pas vraiment votre patrimoine avec de l’immobilier.

L’investissement en SCPI est intéressant, car il permet de diversifier son patrimoine du reste des autres actifs.
De nombreuses personnes sont rassurées d’investir dans l’immobilier sans avoir besoin de gérer le bien.

L’immobilier papier c’est donc une option zen, qui est intéressante selon vos objectifs, cependant vous ne pouvez pas tout baser sur ce seul type d’actif.

Pour vous aider, voici quelques exemples de situations

Thomas a un petit capital, il souhaite se construire une rente pour son futur d’ici 15 ans.
Il favorisera donc l’immobilier physique d’investissement avec une rentabilité supérieure à 8% de renta afin que l’investissement s’auto finance le plus possible pour réduire son apport.
Cela lui permettra de lever de grosses sommes avec très peu de capital investi sur le moyen à long terme.

Bruno et Noémie, un jeune couple de cadre qui souhaite investir pour leur avenir et favoriser le futur de leur enfant.
Leurs revenus sont confortables et ils ont de l’épargne, ils ne souhaitent pas passer de temps à s’occuper d’un bien ou de locataires.
Ils pourront favoriser de l’immobilier physique de type patrimonial en gestion déléguée et de l’immobilier papier en complément.
Le tout en utilisant l’effet de levier avec de l’apport pour que le projet s’auto finance.

Christophe à 40 ans, il possède déjà plusieurs entreprises qui fonctionnent bien, il n’a pas le temps de gérer un bien ! Il veut diversifier son patrimoine sans perdre d’énergie.
Il pourra favoriser un investissement immobilier à travers une société (SCI IS) pour ne pas voir son impôt exploser, cela pourra lui permettre également de prêter des fonds entre ses sociétés pour investir dans l’immobilier en réduisant sa fiscalité.
Il favorisera la pierre papier et l’immobilier physique patrimonial en France mais aussi à l’étranger pour se diversifier.

L’immobilier doit clairement faire parti d’un patrimoine !

L’immobilier est un puissant outil d’enrichissement qui permet d’utiliser l’effet de levier du crédit.
Il vous permet une diversification de votre patrimoine pour traverser les différentes crises et diminuer la volatilité de votre patrimoine.

Cependant comme vous avez pu le lire dans l’article, vous avez bien compris que l’investissement dans la pierre n’est pas la recette miracle de l’investissement.

Vous avez obérés qu’il y a de multiples façons d’investir dans l’immobilier.
Tous les moyens ne vous sont pas adaptés, choisissez le type de placement immobilier qui correspond à votre mode de vie, vos envies, et votre capacité à gérer le risque.

Il est important de se sentir bien avec son patrimoine, vous êtes le seul a pouvoir faire ce choix.

Si vous avez besoin d’être accompagner, je peux vous faire avancer sur vos projets et votre stratégie, n’hésitez pas à me parler de votre projet dans la partie coaching.

https://destinationindependance.com/coaching/

Bonnes recherches et bon investissement à vous,

Leave a Reply